高盛预测中国楼市：可供出售房源将在两年内见底

高盛在一份展望至2035年的报告中对中国房地产市场进行了深入分析，得出的结论是“库存足以销售十年”的观点并不成立，真正能出售的房源将在未来两年内达到最低点。通过对18个不同等级城市的调研，发现名义上必须消化的库存周期大约是7年，但实际上符合销售条件的房源仅能维持27个月的市场供应。未售出的库存中，近36%是尚未开发的土地，而之前获取的土地大多因为资金问题或地价变动而无望转化。约一半住宅项目并未按计划开工，且有超过一半无法按时竣工，导致大量“僵尸库存”的积累。

政府近期出台的现房销售新规进一步限制了新开工项目的销售，要求项目必须等到封顶或竣工才能开始销售，回款周期也拉长至2至3年。这将导致在老旧预售库存消耗殆尽后，新的供应难以跟上，预计到2028年，可供出售的新房数量将出现急剧下降，尤其是一线城市的库存健康状况更佳，拐点可能会提前到2027年。

高盛将未来十年划分为几个关键节点。2030年将是需求端重要的转折点，届时城镇化率将超过70%，户籍家庭的住房拥有率将接近95%，结构性需求将加速下滑，未来八年的总需求预测也因此下调了16%。到2031年，土地市场将经历重大下滑，预计城市土地出让金将从2026年的1.66万亿元减少至2035年的400亿元，在2031至2032年期间，同比降幅超50%，土地财政将面临严峻挑战。 南宫28ng娱乐最新官网

到了2032年，新开工与地产投资将触底回升，主要动力来源于2000年前建成的住宅，尤其是那些达到40年房龄的房产拆迁重建项目，大部分是原址回迁，因此难以带来新的购房需求。供应的收缩会先于需求的减少，从而形成房价企稳的核心逻辑。预计在2027至2028年期间，新房均价将年跌约3%，二手房价格下跌幅度将更大，预计在2029至2030年后将停止下跌并进入横盘状态，并从2031年开始温和上涨约3%。高盛对上海和深圳未来两年的涨幅预测也从15%上调至20%，一线城市供需反转的时间将更早。

然而，报告同时提醒复苏的力度可能不足，土地和投资的下行将削弱收入预期，全面性上涨难以实现。二手房交易将在市场中占据越来越大的份额，预计到2035年，其成交比例将从2026年的53%上升至75%，未来每四套成交房源中就有三套是二手房，而新房将退居为改善性产品。值得注意的是，这只是单一投资银行的情景推测，如果政策调整加速，库存释放的节奏可能会因此改变，人口和收入的波动同样难以预测。总的来说，这份报告强调的是市场的出清，并且指出房地产公司的盈利模式已从周转速度向房价与地价成本的变化转变，2027至2029年的偿债高峰将是民营房企的重要挑战，而央国企由于低杠杆和深厚的土地储备可能更容易度过这个周期。